I de fleste andels- og ejerboligforeninger er der opbakning til, at det skal være muligt at korttidsudleje sin bolig, når man eksempelvis selv er på ferie. Men ikke i 70 dage om året, som er loftet i den politiske Airbnb-aftale fra foråret 2018, der netop er ved at udmønte sig i et lovforslag.

Sådan lyder konklusionen i en undersøgelse, som Cobblestone Property Management har foretaget. Ejendomsadministrationsselskabet har spurgt 15 af sine ejendomsforvaltere, der tilsammen administrerer 100 ejerboligforeninger og 100 andelsboligforeninger, om foreningernes erfaringer med Airbnb.

»I de fleste foreninger er stemningen, at man støtter ideen om korttidsudlejning, men ønsker færre udlejningsdage end de 70. Mest opsigtsvækkende er det, at to ud af tre andelsboligforeninger, som har forholdt sig til problematikken, har givet adgang til at udleje via Airbnb. Dog i et ret begrænset omfang og med en enkelt undtagelse,« siger adm. direktør Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone, med henvisning til, at en enkelt andelsforening har givet fri adgang.

Typisk har andelsboligforeningerne vedtaget, at man må udleje i op til syv uger om året. Men stort set ingen af dem er i nærheden af loftet på de 70 dage, oplyser han.

»Erfaringerne fra boligforeningerne viser, at hvis blot en eller to beboere i en opgang udlejer så ofte, medfører det en belastende larm og trafik, der både slider på de andre beboere og i bogstavelig forstand på opgangene,« siger Rasmus Juul-Nyholm.

Til gengæld er det de færreste, der har oplevet alvorlige problemer med Airbnb-udlejning. Det gælder kun fem ud af de 100 andelsforeninger og færre end fem af ejerforeningerne.

Rasmus Juul-Nyholm påpeger, at andelsforeningerne aktivt skal forholde sig til spørgsmålet, da korttidsudlejning som udgangspunkt er forbudt i langt de fleste foreninger. Dog kan det være vanskeligt at håndhæve rent juridisk, da kontrolmulighederne er meget dårlige.

70 dage er reglen i de fleste ejerforeninger

»Jeg kan godt frygte, at det vil give en del uro særligt i ejerforeningerne, hvor de 70 dage kommer til at være reglen, mens andelsforeninger formodentlig stadig vil kunne vedtage strammere begrænsninger,« siger han.

For ejerforeningerne er det generelt langt vanskeligere at opstille regler for korttidsudlejning. Det kræver i de fleste tilfælde, at ejerne enten ved stiftelsen eller enstemmigt har taget stilling til retten til korttidsudlejning, forklarer advokat Søren Nørkær Hansen fra advokatfirmaet Winsløw.

»Så selv om en del ejerforeninger forsøger at sætte begrænsninger ind i forhold til korttidsudlejning i både vedtægter og husorden, er det i praksis nærmest umuligt at håndhæve juridisk. Man kan nemlig ikke uden samtykke indskrænke ejerens ret til at udleje sin ejendom,« siger han.

FAKTA

200 andels- og ejerboligforeningers erfaringer med Airbnb

15 ejendomsforvaltere hos administrationsselskabet Cobblestone, der tilsammen administrerer 100 ejerboligforeninger og 100 andelsboligforeninger, har svaret på, hvilke erfaringer boligforeningerne har med Airbnb. Undersøgelsen giver et indblik i danskernes lyst til at være Airbnb-værter, og hvordan det påvirker boligforeningerne.

Erfaringer fra 100 andelsboligforeninger:

• Fem andelsboligforeninger har oplevet større problemer.
  • 42 har inden for få år behandlet adgang til korttidsudlejning.
  • Af disse 42 har kun én andelsboligforening givet fri adgang.
  • 26 har givet begrænset adgang.
  • 15 har behandlet ændringsforslag om adgang, men nedstemt dem.

Erfaringer fra 100 ejerboligforeninger:

• Færre end fem boligforeninger har oplevet alvorlige problemer i forbindelse med udlejning.

Kilde: Cobblestone Property Management

I en ejerforening er udlejning – og herunder korttidsudlejning – som regel alene begrænset af offentligretlig regulering om eksempelvis bopælspligt, påpeger advokaten.

»I Danmark er der som udgangspunkt bopælspligt i ejendomme, som hidtil har været anvendt til helårsbeboelse. Det betyder, at der skal være tilmeldt en folkeregisteradresse, og at man skal opholde sig i boligen i minimum 180 dage om året,« siger Søren Nørkær Hansen.

Projektboliger købt til korttidsudlejning

Nyopførte projektboliger kan være undtaget, da bopælspligten først træder i kraft, når der har været tilmeldt en folkeregisteradresse, forklarer advokaten.

Ifølge Cobblestones undersøgelse er mange af de ejerboliger, der anvendes intensivt til Airbnb-udlejning, netop projektboliger, som er købt til formålet.

»Vi har en del ejerforeninger i nybyggeri, hvor folk har købt projektlejligheder med henblik på Airbnb-udlejning, som fungerer som reelle hoteller med 90 procents belægning. Og hvis det er din nabo, er det jo ligesom at bo på et hotel, da der kommer folk ind og ud mange gange om ugen,« siger Rasmus Juul-Nyholm.

Han finder det vigtigt, at den enkelte boligforening selv har mulighed for at påvirke omfanget.

Søren Nørkær Hansen stiller dog spørgsmålstegn ved, om den nye lov vil underkende de vedtægter, som mange af boligforeningerne har vedtaget de senere år netop for at regulere korttidsudlejning.

»Man kan nemt forestille sig den situation, at de nugældende vedtægter i en boligforening er strengere end det nye lovforslag. Om det så betyder, at det er loven eller vedtægten, som vinder det juridiske slagsmål, synes der ikke at være tænkt over med lovforslaget,« siger han.

Ifølge tal fra Visitdenmark var der godt en million Airbnb-gæster i 2018 i Danmark. Det er en stigning på 16 procent i forhold til 2017. København tegnede sig for omkring halvdelen af gæsterne.

Kilde B.dk